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大切な資産、無駄にしていませんか？
資産運用が本当に今のままで満足でしょうか？
不動産投資は、お金に余裕がある方のする事と思っていませんか？
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不動産投資は誰にでもでき、きちんとした知識と信頼のおける専門家からのアドバイスがあれば効率的に利益を上げる事が可能です。
まずはお気軽にご相談下さい。
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「不動産投資」とは？ |
「不動産投資」とは、土地、建物などの不動産物件を購入し、物件を他人に賃貸したり売却することによって収益を得たりすることです。そして、最近の不動産投資の主流と言えば、購入したマンション等を賃貸して得られる家賃収入を目的とした投資です。
バブル崩壊後、不況続きの世の中で年金受給問題、金融機関の低金利、多少の蓄えでは不安が募りますよね。
そんな中、今現在不動産投資は小資本の投資で高金利の収入が得られる為サラリーマンの方にも気軽に始められる資産運用になっています。
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不動産投資のメリット・デメリット |
よく言われることですが、資産運用は当然自己責任が原則です。特に長い目で見る不動産投資は、先を見て色々な角度から様々な状況を想定して、専門家の助言を受けた上で自身で判断し、納得してスタートすることをお勧めいたします。
よく仕組みを理解すればリスクを最小限に抑えられ、ゆとりある生活が望めることでしょう。
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メリット |
◆ 公的年金と私的年金 ◆
不動産投資で物件を購入して定年までにローンを完済させておけば、老後に支給される公的年金にプラスして家賃収入を得ることができます。年金の受給、退職金＋家賃収入といった安定した生活が送れるようになります。
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◆ インフレに転じれば… ◆ |
現在は、家賃、不動産の価格も低い水準ですが、もし将来高騰した場合、物価が上昇します。また、その兆候は現れ始めているのではないでしょうか？そして、そうなると物件の資産価値や賃料相場の上昇が考えられます。
価格の基準が上昇すれば、購入した物件を売却すれば収益を見込める可能性もあると思われます。
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◆ 資産の相続対策にも ◆ |
相続の際、購入した投資用不動産は時価の現金や株式と違い評価額（概ね建物は取得価格の５０％、土地の部分は時価の８０％で評価）で決まります。賃貸中であれば、さらに土地、建物ともに評価額を２０〜３０％下げることができますので、相続対策として有効といえます。
その他、生命保険の代わりに債務のない物件を残せたり、節税対策として投資もできます。
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デメリット |
◆ 空室etc ◆
投資用に買ったマンションに空室、賃料の下落、家賃の滞納などがあれば予定していた利回りを確保できないことがあります。空室に関しては、多少の賃料の値下げをしてでも入居者を確保せざるを得ないかもしれません。
最近は、管理全般を請負う不動産会社も多く見受けられますが、多少の手数料の支払いは想定の範囲にし、安心を得られる仕組みにもなっています。
当社でも建物管理全般を請負う業務をしていますのでお気軽にご相談下さい。
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◆ 老朽化などの修繕 ◆ |
年月が経つにつれ、建物の老朽化が進みます。考えていた以上に設備投資金額が高いなど、修繕の不安が出てきます。安定した入居者を確保するためにも常に最良の状態を維持していくための費用が必要ですので、「長期修繕計画」を十分検討しておく必要があります。
他にも不動産価格が更に下落し、転売をすると元本割れや、金融機関の金利自体上昇すると予定の利回りが少なくなることもあるのでしっかりと長期的な目線でも計画を経てておきましょう。
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物件の選び方 |
不動産投資を行う上で最も肝心な部分になると思います。
無理をせず、しっかりと品定めをして物件を選ぶ事をお勧めします。
いくつか一般的なポイントを挙げてみましょう。
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新築物件の購入 |
新築物件の場合、最新の設備を整えているので人気が高い反面、物件の購入価格が比較的高額になります。最初の入居者は、多少賃料が高くても新築のフレーズにより借り手があるかもしれませんが、周辺物件と比べてあまりに賃料を高く設定すると、敬遠されてしますかもしれません。それも想定して賃料を下げることができれば問題はないと思いますが…。
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中古物件の購入 |
中古物件の場合、物件の購入価格が新築に比べると安く、空室率が低ければすぐに家賃収入が見込めるという利点があります。
ただし、必要に応じてリフォームの必要性も生じてくるので、計算には入れておいた方が良いと思います。
また、築年数が古すぎると金融機関でローンが組めない恐れもあります。
利回りの収益を目指すなら築５〜１０年前後の立地条件の良い物件を購入する方が無難と言えるでしょう。
立地は大切な項目の１つです。
日当たり、眺望、周辺環境は必ず。
将来、高層の建物に挟まれたり日当たりを遮られたりしないか。
必ず自分の目で確認することをお勧めします。入居者のニーズがそのにあるのか？どんな年齢層に需要がありそうか？ｅｔｃ…。立地から解ることも沢山あると思います。
一般的なポイントとして
・駅などに徒歩で行ける。近隣にバス停もあり日中のバスの本数も多い。
・周辺環境（スーパー・公園・病院など）
・最寄り駅に快速、新快速が止まる。（便利な駅かどうか）
事業予定地や空き地、駐車場をチェックしましょう。将来的に大規模な建設物が建つ可能性があります。近所に地下鉄ができる予定があったり、敷地が計画道路や区画整理等にかかる物件は、将来建物の建替時期に新築価格の保証金が入っていたり、税金がほとんどかからない等のメリットがあることがありますが、再開発でマンションが乱立する恐れがある場合は、入居者確保が難しくなったり、予定の家賃収入を得られなくなる可能性があります。周辺のマンション建設予定なども確認しておきましょう。
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